Апартамент-отель «Колорит»
26.08.2026
Апарт-отель, Анапа. Работает, срок — 3 кв. 2023 (по ЕИСЖС 26.12.2022). Цена от 6,7 млн ₽ за 29,3 м². Застройщик — СЗ «Зодчий Двор». Управляющая компания не раскрыта.
Как объект работает сейчас
Объект уже принимает гостей, поэтому доходность здесь можно не обещать, а считать: видны цены за ночь, отзывы и то, что говорят купившие. Это самая проверяемая часть карточки.
Оценки гостей · 30 отзывов всего
Сколько стоит ночь
Что это даёт при цене входа 6 700 000 ₽
| Сценарий загрузки | Выручка в год | К цене входа |
|---|---|---|
| Консервативно · 70% в сезон, 8% вне сезона | 712 800 ₽ | 10,6% |
| Базово · 80% в сезон, 15% вне сезона | 896 775 ₽ | 13,4% |
| Оптимистично · 90% в сезон, 25% вне сезона | 1 122 825 ₽ | 16,8% |
Это валовая выручка, а не доход собственника: из неё ещё вычитаются доля управляющей компании, уборка, коммунальные платежи, налоги и простой на ремонт. По этому объекту условия УК не раскрыты, поэтому мы не подставляем их наугад — обычная доля оператора на рынке составляет от трети до половины выручки. Расчёт: 7 800 ₽ за ночь в высокий сезон и 5 500 ₽ в остальное время, высокий сезон — 110 ночей. Допущения по загрузке: в пик популярные отели выходят на 80–90% загрузки, средняя по курорту за 2025 год — около 40%, высокий сезон длится 100–110 дней (оценка ассоциации АМОС).
Признаки загрузки
- Объект продаётся через туроператора Алеан — значит есть консолидированный блок номеров, который кто-то отдаёт в туроператорский канал, а не только частные сдачи источник
- Работающая инфраструктура: сезонный открытый бассейн с детской зоной, охраняемая парковка, Wi-Fi на территории; питание не предоставляется источник
- Номерной фонд в продаже — только 3- и 4-местные апартаменты с кухней, стиральной машиной и кондиционером; сегмент семейного отдыха источник
Схема покупки и управления
- Схема сделки
- 214-ФЗ с эскроу — Деньги покупателя защищены эскроу-счётом до сдачи объекта.
- Особенности сделки в локации
- Короткий сезон означает, что годовая доходность держится на трёх-четырёх месяцах. Расчёты, где загрузка усреднена по году, здесь особенно обманчивы.
Источники данных
✓ есть подтверждённые фактыКаждая цифра привязана к источнику и дате сверки. Мы показываем объект и тогда, когда данных мало: закрытость продавца — тоже характеристика объекта. Объект найден в двух независимых источниках, связка сверена по названию и региону.
- Актуальная цена «от»Сторонний каталог · 26.08.2026
- Застройщик, ИНН, срок по проектной декларацииЕИСЖС (наш.дом.рф) · 24.08.2026
Что мы выяснили при проверке
Объект СДАН И РАСПРОДАН — у застройщика лотов нет, первичная продажа закрыта. Адрес: Пионерский пр., 272, 7-этажное здание, закрытая охраняемая территория. Управляющая компания и доходная программа нигде не заявлены: объект работает как апарт-отель и продаётся туроператором «Алеан» (alean.ru) в качестве средства размещения — но это канал бронирования для отдыхающих, а не УК с программой для собственников, и выдавать одно за другое нельзя. Продажа велась через счета эскроу по 214-ФЗ. Цена — вторичный рынок: от ~6,7 млн ₽ за 29,3 м² (агрегатор move.ru; на витрине qayli цена уже снята как «уточняется»). Ранее зафиксированное опасение частично подтвердилось: сервисный формат у объекта есть, но подтверждённой УК с инвестиционной программой — нет. Карточка имеет смысл только как «сдан, вторичный рынок», без обещаний доходности.
Что мы ещё не проверили
- не подтверждено, что это сервисный объект с УК, а не просто нежилые помещения
- Цена найдена только в стороннем каталоге — официальным прайсом не подтверждена
- Проверка по действующему объекту: Жалоб собственников не найдено. УК не названа ни на одной площадке: Алеан — туроператор, то есть канал продаж, а не управляющий. Адрес объекта Пионерский проспект, 272а; застройщик СЗ «Зодчий двор» (ИНН 2301086407), входит в ГК «ЮГ-РА» (ug-ra.com), собственный сайт комплекса xn----etbqhfrbqt5i.xn--p1ai. Часть лотов уже перепродаётся на вторичном рынке (5 объявлений на ЦИАН) — сигнал, что купившие выходят из объекта.
- Срок сдачи требует уточнения: Сдан, 3 кв. 2023 (по ЕИСЖС 26.12.2022)
нет данных → пишем «нет данных», не прогноз · данные обновлены 26.08.2026
Запросить условия по объекту
Пришлём актуальный прайс, планировки и договор управления по объекту Апартамент-отель «Колорит», а также сравнение с похожими объектами той же УК.
// ответ обычно в течение рабочего дня