Комплекс резиденций «Граф Толстой»
26.08.2026
Бизнес, Анапа. Работает, срок — Сдан. Цена от 12,2 млн ₽ за 28 м². Застройщик — СЗ «Аврора» (входит в инвестиционно-строительную группу «Развитие»). Управляющая компания не раскрыта.
Юниты в продаже
| тип | площадь | цена от | ₽/м² |
|---|---|---|---|
| Студия | 28 м² | 13 млн ₽ | 464 тыс. ₽ |
| Евро-2 / 2-комнатная | 52,4 м² | не опубликована | — |
| Евро-3 / 3-комнатная | 67 м² | не опубликована | — |
Как объект работает сейчас
Объект уже принимает гостей, поэтому доходность здесь можно не обещать, а считать: видны цены за ночь, отзывы и то, что говорят купившие. Это самая проверяемая часть карточки.
Оценки гостей · 23 отзыва на собственных площадках
- 2ГИС (карточка ЖК): 4.5/5 · 12 отзывов · 2026-08-26
- Суточно.ру: 9.9/10 · 9 отзывов · 2026-08-26
- Tropki (витрина Островка): 9.7/10 · 4716 отзывов · 2026-08-26
- Ozon Travel: 5/5 · 2 отзыва · 2026-08-26
Сколько стоит ночь
Что это даёт при цене входа 12 240 000 ₽
| Сценарий загрузки | Выручка в год | К цене входа |
|---|---|---|
| Консервативно · 70% в сезон | 532 686 ₽ | 4,4% |
| Базово · 80% в сезон | 608 784 ₽ | 5,0% |
| Оптимистично · 90% в сезон | 684 882 ₽ | 5,6% |
Это валовая выручка, а не доход собственника: из неё ещё вычитаются доля управляющей компании, уборка, коммунальные платежи, налоги и простой на ремонт. По этому объекту условия УК не раскрыты, поэтому мы не подставляем их наугад — обычная доля оператора на рынке составляет от трети до половины выручки. Расчёт: 6 918 ₽ за ночь в высокий сезон, высокий сезон — 110 ночей. Ставку межсезонья найти не удалось, поэтому в расчёте она принята за ноль: реальная выручка выше на величину зимних продаж, но подставлять сюда летнюю цену мы не станем — именно так и завышают доходность в рекламе. Допущения по загрузке: в пик популярные отели выходят на 80–90% загрузки, средняя по курорту за 2025 год — около 40%, высокий сезон длится 100–110 дней (оценка ассоциации АМОС).
Признаки загрузки
- На Островке через Tropki доступно всего 2 апартамента — единого номерного фонда под одной УК на онлайн-каналах нет, лоты выставляют частные собственники поштучно источник
- Отзывы на Суточно.ру датированы маем, июнем, июлем и августом 2026 — поток гостей непрерывный как минимум с весны источник
- Tropki помечает объект как не классифицированное по законодательству РФ средство размещения — то есть звёзд и гостиничного статуса у него нет источник
Схема покупки и управления
- Схема сделки
- 214-ФЗ с эскроу — Деньги покупателя защищены эскроу-счётом до сдачи объекта.
- Особенности сделки в локации
- Короткий сезон означает, что годовая доходность держится на трёх-четырёх месяцах. Расчёты, где загрузка усреднена по году, здесь особенно обманчивы.
Источники данных
✓ есть подтверждённые фактыКаждая цифра привязана к источнику и дате сверки. Мы показываем объект и тогда, когда данных мало: закрытость продавца — тоже характеристика объекта. Объект найден в двух независимых источниках, связка сверена по названию и региону.
- Цена «от», площадь, класс и срок — по состоянию на дату сверки24.08.2026
- Застройщик объектаap-r.ru
- Официальный сайт объектаgraftolstoy.com
Что мы выяснили при проверке
Пробел по УК закрыть не удалось: официальный сайт graftolstoy.com отдаёт только бот-проверку и навигацию (контент недоступен для машинного чтения), а агрегаторы оператора не называют. Юрлицо уточнено: ООО СЗ «Аврора», входит в ИСГ «Развитие» — та же группа, что строит Sun Garden и EDEN, где оператором выступает Cosmos; для «Графа Толстого» такой связки нигде не заявлено. ИНН найти не удалось (агрегатор показывает 6154142670 — это ООО «Ассоциация застройщиков», агент по продажам, не застройщик). Первая береговая линия, ул. Толстого, 26. Сдан полностью, без просрочек; продавался по 214-ФЗ с эскроу. Цена «от 13 млн ₽ / от 31,2 м²» — против входных 13 970 000 ₽ и варианта агрегатора 12 240 000 ₽; взята середина по независимому источнику. Диапазон площадей 28–144 м².
Что мы ещё не проверили
- Цена ещё не сверена с сайтом застройщика/УК
- Цена расходится: 12 240 000 ₽ против 13 000 000 ₽ в разных сторонних каталогах — расхождение не разрешено, официального прайса нет
- Проверка по действующему объекту: Публичных жалоб собственников не найдено. Ключевой вывод для инвестора: единой УК с доходной программой не обнаружено. Карточка на Суточно.ру ведётся частным лицом (хозяйка, зарегистрирована на площадке с июля 2025), сайт apart-graftolstoy.ru даёт только телефон отдела бронирования и не называет ни УК, ни условий для собственника. Рейтинг 9.9 на Суточно относится к одному конкретному лоту, а не к объекту целиком. Цифра 4716 отзывов у Tropki — агрегированная витрина Островка, не самостоятельный счётчик; относиться к ней как к рейтингу объекта нельзя.
- Срок сдачи требует уточнения: Сдан полностью (оба литера в эксплуатации)
нет данных → пишем «нет данных», не прогноз · данные обновлены 26.08.2026
Запросить условия по объекту
Пришлём актуальный прайс, планировки и договор управления по объекту Комплекс резиденций «Граф Толстой», а также сравнение с похожими объектами той же УК.
// ответ обычно в течение рабочего дня