Комплекс резиденций «Граф Толстой»
26.08.2026
Анапа. Работает. Цена от 12,2 млн ₽ (не прайс застройщика) за 28 м². Застройщик — СЗ «Аврора». Управляющая компания не раскрыта.
Программа доходности не заявлена
Апартаменты подходят под арендный бизнес; УК по имени не названа, цифр нет
Программу сдачи через управляющую компанию продавец не заявляет. Если такую программу вам предложат — просите договор. Источник: страница с описанием объекта.
Юниты в продаже
| тип | площадь | цена от | ₽/м² |
|---|---|---|---|
| Студия | 28 м² | 13 млн ₽ | 464 тыс. ₽ |
| Евро-2 / 2-комнатная | 52,4 м² | не раскрыта | — |
| Евро-3 / 3-комнатная | 67 м² | не раскрыта | — |
Цена этого юнита здесь из другого источника, чем цена в шапке: в шапке меньшая из двух, расхождение названо в списке проверки.
Как объект работает сейчас
Объект уже принимает гостей, поэтому доходность здесь можно не обещать, а считать: видны цены за ночь, отзывы и то, что говорят купившие. Это самая проверяемая часть карточки.
Оценки гостей · 2 отзыва на собственных площадках
- Tropki (площадка Островка): 9,7/10 · 4 716 отзывов · счётчик площадки, не объекта · 26.08.2026
- Ozon Travel: 5/5 · 2 отзыва · 26.08.2026
Сколько стоит ночь
Что это даёт при цене входа 12 240 000 ₽
| Сценарий загрузки | Выручка в год | К цене входа |
|---|---|---|
| Консервативно · 70% в сезон | 548 933 ₽ | 4,5% |
| Базово · 80% в сезон | 627 352 ₽ | 5,1% |
| Оптимистично · 90% в сезон | 705 771 ₽ | 5,8% |
Это валовая выручка, а не доход собственника: из неё ещё вычитаются доля управляющей компании, уборка, коммунальные платежи, налоги и простой на ремонт. По этому объекту условия УК не раскрыты, поэтому мы не подставляем их наугад: «обычная доля оператора» — такая же подстановка, источника у неё нет. Расчёт: медианная ставка 7 129 ₽ за ночь в высокий сезон, высокий сезон — 110 ночей. Ставка — медиана по сопоставимым номерам объекта: строки «верх диапазона» и тарифы с питанием в неё не входят, поэтому она ниже максимума в таблице выше. У номера другой категории ставка будет другой, а цена входа указана за минимальный лот. Загрузка взята по локации целиком: если объект работает и вне сезона, фактический результат будет выше. Ставки межсезонья в источниках нет, поэтому в расчёте она принята за ноль: реальная выручка выше на величину зимних продаж, но подставлять сюда летнюю цену мы не станем — именно так и завышают доходность в рекламе. Допущения по загрузке: в пик популярные отели выходят на 80–90% загрузки, средняя по курорту за 2025 год — около 40%, высокий сезон длится 100–110 дней (оценка ассоциации АМОС).
Признаки загрузки
- На Островке через Tropki доступно всего 2 апартамента — единого номерного фонда под одной УК на онлайн-каналах нет, лоты выставляют частные собственники поштучно tropki.ru
- Отзывы на Суточно.ру датированы маем, июнем, июлем и августом 2026 — поток гостей непрерывный как минимум с весны anapa.sutochno.ru
- Tropki помечает объект как не классифицированное по законодательству РФ средство размещения — то есть звёзд и гостиничного статуса у него нет tropki.ru
Схема покупки и управления
- Схема сделки
- 214-ФЗ с эскроу — так продавал застройщик до ввода; сданные лоты продаются по договору купли-продажи
- Особенности сделки в локации
- Короткий сезон означает, что годовая доходность держится на трёх-четырёх месяцах. Расчёты, где загрузка усреднена по году, здесь особенно обманчивы.
Источники данных
данные неполныеТам, где источник есть, он указан рядом с фактом и датой сверки. Мы показываем объект и тогда, когда данных мало: закрытость продавца — тоже характеристика объекта. Цену и условия независимый источник не подтверждает: названы сайт продавца, площадки-посредники или справочные данные. Со сторонних площадок у нас есть ставки за ночь, оценки гостей и признаки загрузки — ссылки стоят рядом с ними.
- Застройщик объектаap-r.ru
- Официальный сайт объектаgraftolstoy.com
- Цена «от»сторонний сайт объявлений · 24.08.2026
Что известно об объекте
Клубный дом «Граф Толстой» — Анапа, ул. Толстого, 26, первая линия: два 7-этажных корпуса, более 300 апартаментов 28–144 м², бизнес-класс. Дом сдан в 2022 году, продавался по 214-ФЗ с эскроу. Застройщик — ООО СЗ «Аврора» из ИСГ «Развитие» (та же группа строит Sun Garden и EDEN); ИНН 6154142670, который показывают некоторые площадки, принадлежит агенту по продажам ООО «Ассоциация застройщиков». Гостиничного оператора и единой программы для собственников нет: номера сдают сами владельцы, сайт apart-graftolstoy.ru даёт только телефон бронирования. Цены: ap-r.ru — от 13 млн ₽ за 31,2 м², cian.ru — от 13 970 000 ₽, сторонний сайт объявлений — 12 240 000 ₽.
Как мы прочли источники
- Цена расходится: 12 240 000 ₽ против 13 000 000 ₽ у двух сторонних источников, официального прайса нет — в карточке стоит меньшая
запись обновлена 26.08.2026
Похожие объекты
сравнить вместе →Запросить условия по объекту
Пришлём по объекту Комплекс резиденций «Граф Толстой» всё, что даст продавец: актуальный прайс и планировки. Программы сдачи через управляющую компанию у объекта нет — если она появится, сообщим; заодно подберём похожие объекты с такой программой.
// ответим на тот контакт, который вы укажете