Комплекс «Россиянка»
26.08.2026
Комфорт, Анапа. Работает, срок — Сдан. Цена от 7 млн ₽ за 16 м². Управляющая компания не раскрыта.
Юниты в продаже
| тип | площадь | цена от | ₽/м² |
|---|---|---|---|
| Студия 1 (этаж 3/9) | 16 м² | 7 млн ₽ | 436 тыс. ₽ |
| Студия 2 (этаж 5/9) | 19,8 м² | 8 млн ₽ | 403 тыс. ₽ |
| Студия 3 (этаж 6/9) | 19,9 м² | 8,7 млн ₽ | 435 тыс. ₽ |
| Студия 4 (этаж 2/9) | 32,8 м² | 14,5 млн ₽ | 443 тыс. ₽ |
Как объект работает сейчас
Объект уже принимает гостей, поэтому доходность здесь можно не обещать, а считать: видны цены за ночь, отзывы и то, что говорят купившие. Это самая проверяемая часть карточки.
Оценки гостей · 277 отзывов всего
- 2ГИС: 4.8/5 · 223 отзыва · 2026-08-26
- 101hotels: 9.6/10 · 24 отзыва · 2026-08-26
- Суточно.ру: 9.9/10 · 4 отзыва · 2026-08-26
- Домик.travel: 6.2/10 · 26 отзывов · 2026-08-26
Сколько стоит ночь
| Сезон | Номер | За ночь | Снято |
|---|---|---|---|
| высокий | Стандарт двухместный | 3 060 ₽ | 2026-08-26 |
| высокий | Стандарт двухместный (верх диапазона) | 3 485 ₽ | 2026-08-26 |
| высокий | Трёхместный сьют | 6 510 ₽ | 2026-08-26 |
| высокий | Трёхместный сьют (верх диапазона) | 8 925 ₽ | 2026-08-26 |
| высокий | Четырёхместный номер | 5 695 ₽ | 2026-08-26 |
| высокий | Апартаменты повышенной комфортности | 5 460 ₽ | 2026-08-26 |
| высокий | минимальная по объекту с питанием (101hotels) | 13 993 ₽ | 2026-08-26 |
| сезон не указан | минимальная по объекту (Ozon Travel) | 3 600 ₽ | 2026-08-26 |
Что это даёт при цене входа 6 981 633 ₽
| Сценарий загрузки | Выручка в год | К цене входа |
|---|---|---|
| Консервативно · 70% в сезон, 8% вне сезона | 591 881 ₽ | 8,5% |
| Базово · 80% в сезон, 15% вне сезона | 730 204 ₽ | 10,5% |
| Оптимистично · 90% в сезон, 25% вне сезона | 896 067 ₽ | 12,8% |
Это валовая выручка, а не доход собственника: из неё ещё вычитаются доля управляющей компании, уборка, коммунальные платежи, налоги и простой на ремонт. По этому объекту условия УК не раскрыты, поэтому мы не подставляем их наугад — обычная доля оператора на рынке составляет от трети до половины выручки. Расчёт: 6 733 ₽ за ночь в высокий сезон и 3 600 ₽ в остальное время, высокий сезон — 110 ночей. Допущения по загрузке: в пик популярные отели выходят на 80–90% загрузки, средняя по курорту за 2025 год — около 40%, высокий сезон длится 100–110 дней (оценка ассоциации АМОС).
Признаки загрузки
- 223 отзыва при 355 оценках в 2ГИС — на порядок больше, чем у любого другого объекта выборки; реальный гостевой поток самый крупный источник
- Карточка помечена как «Номинант 2026» премии 2ГИС — признак стабильной активности и свежих отзывов источник
- Работает круглый год, заявленная вместимость 1100 гостей, территория более 12 га, крытые переходы между корпусами для зимнего проживания — объект рассчитан на внесезонную загрузку источник
- Свой ресторан со шведским столом и три приёма пищи по расписанию — модель санаторно-курортного комплекса, а не апарт-отеля источник
Схема покупки и управления
- Схема сделки
- ДКП
- Особенности сделки в локации
- Короткий сезон означает, что годовая доходность держится на трёх-четырёх месяцах. Расчёты, где загрузка усреднена по году, здесь особенно обманчивы.
Источники данных
✓ есть подтверждённые фактыКаждая цифра привязана к источнику и дате сверки. Мы показываем объект и тогда, когда данных мало: закрытость продавца — тоже характеристика объекта. Данные из одного источника — до сделки проверьте их у застройщика.
- Цена «от», площадь, класс и срок — по состоянию на дату сверки24.08.2026
- Актуальная цена «от»Официальный источник · 26.08.2026
- Официальный сайт объектаanapa-rossiyanka.com
Что мы выяснили при проверке
Комплекс «Россиянка» — Анапа, Пионерский пр., 20, на территории бывшего санатория; 4 корпуса до 9 этажей, в продаже 4-й корпус (330–390 апартаментов, источники расходятся). Продажа лотов подтверждена: промо-сайт публикует прайс по конкретным студиям (сверка 2026-09-01). Главные риски покупателю. Первый: юрлицо, стоящее за проектом, найдено только на странице реквизитов сайта отеля (ross-anapa.ru/requisites, сверка 2026-09-01): ООО «АНАПА ЭСТЕЙТ», ИНН 2301107953, ОГРН 1222300066163, юрадрес — сам отель (Пионерский пр., 20, пом. 4119); на продающих площадках promo.anapa-rossiyanka.com и anapa-rossiyanka.com юрлицо по-прежнему не раскрывается. По ЕГРЮЛ компания зарегистрирована 13.12.2022, уставный капитал 10 000 ₽, ОКВЭД 55.10 (гостиницы); финансы 2024: выручка 233,4 млн ₽ при убытке −3,07 млн ₽. Совпадает ли это ООО с продавцом в конкретном ДКП и владеет ли правами на продаваемые лоты — по открытым источникам не проверяется, нужна выписка ЕГРН по конкретному лоту. Второй: сделка — стандартный договор купли-продажи готового объекта между юридическим и физическим лицом, то есть ДКП без эскроу и без защиты 214-ФЗ; упоминание ФЗ-214 у агрегатора противоречиво и относится, видимо, к истории стройки. Цены и площади — с витрины промо-сайта: от 6 981 633 ₽ за студию 16 м².
Что мы ещё не проверили
- Цена расходится: 8 085 611 ₽ у агрегатора против 6 981 633 ₽ по официальному источнику — опубликована официальная
- Управляющая компания не названа — уточнить у застройщика
- Проверка по действующему объекту: Жалоб собственников не найдено. Важная оговорка: по всем гостевым площадкам это действующий курортный отель/здравница в Джемете (Пионерский пр., 20; 12 га, 1100 мест, лечебная база), а в собственность продаются студии его 4-го корпуса — покупатель получает лот внутри работающей здравницы, а не в новом апарт-комплексе. Разброс рейтингов между площадками резкий: 4.8/5 в 2ГИС и 9.6/10 на 101hotels против 6.2/10 на Домик.travel (старые отзывы там указывают на изношенную инфраструктуру) — качество управления по отзывам оценить сложно.
- Полное название по источнику: Комплекс «Россиянка» (курортный отель «Россиянка», 4-й корпус)
нет данных → пишем «нет данных», не прогноз · данные обновлены 26.08.2026
Запросить условия по объекту
Пришлём актуальный прайс, планировки и договор управления по объекту Комплекс «Россиянка», а также сравнение с похожими объектами той же УК.
// ответ обычно в течение рабочего дня