сезонный спросГрузия · Аджария
Батуми
Батуми — самый доступный по цене входа рынок из тех, что мы разбираем: студия у моря стоит дешевле, чем в Анапе. Здесь работают международные гостиничные бренды, покупка для иностранца проста и быстра, а налоги на аренду низкие. Обратная сторона — резкая сезонность и большой объём одинакового предложения, который выходит на рынок одновременно.
26
объектов в каталоге
от 5,6 млн ₽
порог входа
3
УК работают на действующих объектах локации, у 1 — со слов продавца
ещё 10 названы на объектах, которые ещё не работают или стадия которых не подтверждена
0
объектов с фактическими ставками за ночь
Логика доходности
почему цифры такиесезонность
Спрос сезонный
Пик — июнь-сентябрь, в межсезонье загрузка падает в разы.
загрузка
По данным рынка
Сезонность и загрузка: по независимым данным 2025 г. загрузка 70–85% в июне–сентябре и всего 20–30% в межсезонье; средняя ставка по городу $43–57 за ночь при загрузке 35–57% в среднем за 2025–2026. Это показатель рынка, а не объекта каталога.
риск
Юридический риск при покупке на котловане
предварительные договоры без регистрации в NAPR не дают приоритета требований при финансовых проблемах застройщика, хотя грузинское право такую регистрацию допускает; при сдаче на рынок одновременно выходят тысячи однотипных лотов — риск для перепродажи.
подробнее — в профиле рынка ниже
Профиль рынка
| тезис | значение | источник |
|---|---|---|
| Туристический поток в Грузию, 2025 | 7 803 239 визитов международных путешественников, из них 5 521 866 — туристические визиты; доходы от международного туризма — 4,69 млрд долларов США (по данным GNTA) | gnta.ge → |
| Объём рынка новостроек Батуми, 2025 | Продано 17 478 квартир на $1,3 млрд; 52% покупателей — иностранцы; средняя цена по городу $1 893/м², рост 8,7% год к году | batumiverified.com → |
| Цены по районам, первичка (Q1 2026) | Старый Батуми от $3 100/м²; Гонио и курортная линия $1 900–3 400/м²; Новый бульвар $1 800–2 700/м²; Чакви и Махинджаури от $1 250/м²; аэропортовский район $750–1 300/м² | batumiverified.com → |
| Сезонность и загрузка | По независимым данным 2025 г. загрузка 70–85% в июне–сентябре и всего 20–30% в межсезонье; средняя ставка по городу $43–57 за ночь при загрузке 35–57% в среднем за 2025–2026 | batumiverified.com → |
| Реалистичная чистая доходность | Около 6–7% годовых после комиссий УК, коммунальных, комиссий площадок и потерь межсезонья — против рекламных «10–15%», которые считаются от пиковых летних ставок | batumiverified.com → |
| Налог на арендный доход | 5% НДФЛ на доход от сдачи жилой недвижимости, если налогоплательщик не заявляет вычеты (общая ставка НДФЛ в Грузии — 20%). Нерезиденты облагаются с разницы между грузинским арендным доходом и связанными вычетами; прочий доход из грузинского источника у нерезидента облагается у источника по ставке 10% (15% для «чёрного списка» юрисдикций) | taxsummaries.pwc.com → |
| Налог при продаже и налог на имущество | Прибыль от продажи квартиры (дома с земельным участком) облагается по ставке 5%. Налог на имущество платят только физлица с годовым семейным доходом свыше 40 000 GEL; земельный налог уплачивается до 15 ноября | taxsummaries.pwc.com → |
| Покупка иностранцем и ограничения на землю | Квартиры и коммерческая недвижимость — свободная собственность для иностранцев, регистрация права в NAPR занимает порядка 4 дней, возможна удалённая сделка по доверенности. При этом сельхозземля по Конституции Грузии (ст. 19) может принадлежать только государству, органу самоуправления, гражданину Грузии или объединению граждан Грузии — исключения устанавливаются органическим законом (2/3 голосов парламента) | matsne.gov.ge → |
| ВНЖ за недвижимость | По данным отраслевого каталога, с 1 марта 2026 порог для краткосрочного ВНЖ — оценочная стоимость недвижимости $150 000, суммируется по нескольким объектам, распространяется на семью; ранее фигурировал порог $300 000. Данные — по отраслевому каталогу batumiverified.com; текст закона: matsne.gov.ge | batumiverified.com → |
| Юридический риск при покупке на котловане | Предварительные договоры без регистрации в NAPR не дают приоритета требований при финансовых проблемах застройщика, хотя грузинское право такую регистрацию допускает; при сдаче на рынок одновременно выходят тысячи однотипных лотов — риск для перепродажи | batumiverified.com → |
Объекты в локации Батуми · 26
в каталог с фильтром →| объект | стадия | цена от |
|---|---|---|
| Alliance Centropolis · УК Hyatt Centric Boulevard Batumi (заявлено) | Строится · блоки B и C — 4 кв. 2028 | 95 тыс. $ (не прайс застройщика) |
| Alliance Palace (Courtyard by Marriott) | Работает · с 2019 | 45 тыс. $ (вторичный рынок) |
| Ambassadori Batumi Island · УК Ambassadori | Строится · First Tower — 2029 | 110 тыс. $ (не прайс застройщика) |
| Archi Ramada Batumi | Строится · 4 кв. 2027 | не подтверждена |
| Bellevue Residence (Hilton Serviced Apartments) · УК Hilton (заявлено) | Работает | 613 тыс. $ (не прайс застройщика) |
| Calligraphy Towers | Строится · башня C — 4 кв. 2026 | 43 тыс. $ (не прайс застройщика) |
| Central Park Towers by Orbi · УК Orbi | Строится | не раскрыта |
| Dreamland Oasis Chakvi | Строится · корпус 12 — 4 кв. 2026 | 96 тыс. $ (не прайс застройщика) |
| Gonio Yachts & Marina | Строится | 203 тыс. $ (не прайс застройщика) |
| Horizon Deluxe (TRYP by Wyndham Batumi) · УК TRYP by Wyndham (заявлено) | Строится · 4 кв. 2028 | 64 тыс. $ |
| Horizon Elegance · УК Horizons | Работает | не раскрыта |
| Horizon Grand Residence | Строится | 96 тыс. $ |
| Montemar · УК Gumbati Apartotel | Строится | 82 тыс. $ (не прайс застройщика) |
| Next Collection · УК NEXT | Строится · декабрь 2026 | 64 тыс. $ (не прайс застройщика) |
| Novotel Living Batumi · УК Novotel Living (заявлено) | Строится · 4 кв. 2027 (оба блока) | 42 тыс. $ (не прайс застройщика) |
| Orbi Beach Tower · УК Orbi | Работает · с 2018 | 35 тыс. $ (не прайс застройщика) |
| Orbi City · УК Orbi | Строится · блок C2 — 3 кв. 2026 · срок прошёл | не раскрыта |
| Orbi Continental · УК Orbi | Строится | 103 тыс. $ (не прайс застройщика) |
| Orbi Millennium · УК Orbi | Строится | не раскрыта |
| Panorama Batumi | Строится · 2026 (материалы застройщика) | 78 тыс. $ (не прайс застройщика) |
| Pontus Rotana Resort & Spa Gonio · УК Rotana (заявлено) | Строится · 2027 | не раскрыта |
| Radisson Blu Residences Batumi · УК Radisson Blu (заявлено) | Строится | не раскрыта |
| Ramada Residences by Wyndham Batumi · УК Ramada by Wyndham (заявлено) | Строится · 4 кв. 2029 | не раскрыта |
| Strada · УК Gumbati Apartotel | Строится · май 2030 | 60 тыс. $ (не прайс застройщика) |
| Tonino Lamborghini Tower | Строится · 4 кв. 2030 (заявлено) | 186 тыс. $ (не прайс застройщика) |
| Wyndham Residences Batumi · УК Wyndham (заявлено) | Строится · 4 кв. 2026 | 117 тыс. $ (не прайс застройщика) |
Получить подборку объектов
Опишите бюджет и горизонт вложений — пришлём 3–5 объектов каталога с разбором по каждому: кто управляет, что известно о его работе и чем рискуете.
// ответим на тот контакт, который вы укажете