Паттайя
Паттайя — самый доступный по входу курортный рынок Таиланда и самый зависимый от внутреннего спроса: провинция Чонбури приняла 28,2 млн визитов в 2024 году, на 51% выше уровня 2019 года, но 60% этого потока — тайцы. Отели держат высокую загрузку при низкой ставке: 71,0% при ADR 3 498 бат в 2024 году, то есть ставка примерно вдвое ниже пхукетской. Сезонный профиль экстремальный: в высокий сезон отели с российской аудиторией выходили на 90% загрузки, а в низкий сезон 2026 года отраслевые ассоциации сообщали о загрузке 15–20% при точке безубыточности 40–50%. Одновременно к вводу в 2025–2028 годах заявлено 15 577 кондоминиумов при том, что продано лишь 47% этого объёма, а годовой ввод удваивается против доковидного уровня. Чонбури при этом лидирует по числу переводов кондоминиумов иностранцам — 36% всех сделок в стране в I квартале 2026 года.
Логика доходности
почему цифры такиеРиски локации
То, что влияет на доходность и о чём не пишут в рекламе объектов. Каждый пункт — со ссылкой на источник; выводы делайте сами.
- Двукратный рост ввода кондоминиумов
15 577 юнитов к вводу в 2025–2028 годах при том, что продано пока 47% будущего предложения, а ежегодный ввод удваивается против доковидных 1 800 юнитов. Одновременно бангкокские застройщики заходят в Паттайю, спасаясь от вялого столичного рынка. Затоваривание в Паттайе — не гипотеза, а уже наблюдаемая динамика: запуски во II полугодии 2024 года упали на 59,2% именно из-за слабых продаж предыдущей волны
источник → - Провал низкого сезона 2026 года
Загрузка 15–20% при точке безубыточности 40–50% и падение потока на 20–30% — это не сезонная норма, а убыточный режим для отелей. Причины, которые называют отельеры: сокращение корпоративных мероприятий и семинаров из-за перехода на удалённую работу, замедление дальнемагистральных рынков, отмены рейсов бюджетными и обычными перевозчиками. Владелец юнита в rental pool в такие месяцы не получает ничего или получает символические суммы
источник → - Неисполненные гарантии: New Nordic работала и в Паттайе
Дело New Nordic Development (DSI, 3,4 млрд бат, обещанные 10% годовых, выплаты 3–6 месяцев) напрямую касается Паттайи: компания была паттайским девелопером, ушла в добровольную реабилитацию по закону о банкротстве в январе 2021 года, и с этого момента гражданские иски к ней были приостановлены. Среди пострадавших — британцы и россияне, жившие в Паттайе. Это главный публичный кейс рынка и главный аргумент против того, чтобы считать гарантию застройщика базовым сценарием
источник → - Регуляторный риск застройки: Waterfront Suites & Residences
57-этажный кондоминиум на Пратамнаке, застройщик Bali Hai Co., Ltd., разрешение на строительство выдано в 2008 году тогдашним мэром Паттайи. Стройка остановлена после вмешательства антикоррупционной комиссии: 25 июля 2023 года НАКК нашла достаточные основания для обвинения экс-мэра по ст. 157 УК и передала дело в уголовный суд по коррупционным делам региона 2, вместе с ним фигурируют ещё четыре человека. Объект годами не может быть ни достроен, ни снесён. Для покупателя это иллюстрация риска, который не виден в проектной декларации: разрешение может быть оспорено задним числом
источник → - Зависимость от внутреннего спроса
Тайцы дают 60–61% потока Чонбури, и именно они обеспечивают рост в 2025 году. Тайский турист — это выходные из Бангкока и низкий чек, он не заполняет апартамент на неделю по международным ставкам. Иностранные рынки Паттайи (Индия, Китай, Вьетнам, Россия) фрагментированы и волатильны
источник → - Ставка вдвое ниже пхукетской
ADR 3 498 бат против 5 609 бат на Пхукете. При схожей стоимости управления и обслуживания более низкая ставка означает, что доля постоянных издержек в выручке выше, и провал загрузки уводит юнит в минус быстрее, чем на Пхукете
источник → - Неисполненные гарантии доходности: дело New Nordic (DSI)
Департамент специальных расследований Таиланда 31 мая 2021 года принял к производству как особое дело историю New Nordic Development Co., Ltd. — компании, продававшей иностранцам недвижимость с обещанием 10% годовых, выплачиваемых ежемесячно сразу после полной оплаты. Заявленный объём привлечённых средств — 3,4 млрд бат. По материалам DSI компания платила инвесторам 3–6 месяцев, после чего выплаты прекратились, а на требования перестала отвечать. DSI отдельно отметил, что обещанные 10% годовых кратно превышали максимальную ставку по кредитам Банка Таиланда (3,80% годовых), и квалифицировал схему по Emergency Decree on Loans of Money Amounting to Public Cheating and Fraud B.E. 2527. Среди пострадавших — британцы и россияне, жившие в Паттайе, на Пхукете, Самуи, в Хуахине и Чумпхоне. Сама группа New Nordic ушла в добровольную реабилитацию по закону о банкротстве в январе 2021 года, что автоматически приостановило гражданские иски к ней. New Nordic продавала объекты и на Пхукете, и в Паттайе
источник → - Неисполненные гарантии доходности: Castlewood Group и Dream Phuket
Сингапурская Castlewood Group продавала розничным инвесторам участие в проекте Dream Phuket Hotel & Spa (Черн Талай, открыт в 2016 году, около 170 номеров) с ожидаемой доходностью порядка 8% годовых. В ноябре 2019 года группа неожиданно объявила о ликвидации. По публикации от 18 декабря 2019 года пострадали около 930 розничных инвесторов, суммарные требования — около 107 млн сингапурских долларов, отдельные вложения от 2 877 до 700 000 сингапурских долларов. Один из инвесторов сообщал, что получил около 7 000 долларов за первый год и ничего дальше. Менеджмент отеля позднее заявлял, что ликвидация затронула только сингапурские активы, а тайская операционная часть продолжила работать — что и есть типовая конструкция риска: гарантию даёт одно юрлицо, актив держит другое
источник → - Гарантия — это обещание, а не банковский инструмент
Обзор рынка ещё 2018 года фиксировал: более 80% продававшихся на Пхукете кондоминиумов дешевле 5,5 млн бат шли с гарантией доходности, типовые условия — 10% годовых на 5–10 лет для фрихолда и до 15 лет для лизхолда. Юристы формулировали проверку так: если гарантию нельзя предъявить банку как обеспечение, это в лучшем случае обещание, подкреплённое намерением. Стоимость гарантии обычно заранее зашита в цену покупки, то есть инвестор частично платит себе сам
источник → - Разгон номинальных схем владения
С 2025–2026 годов DBD, DSI, Департамент земель, AMLO и Налоговый департамент ведут скоординированную кампанию против номинального владения. Государство проанализировало 40–50 тыс. записей о регистрации компаний и земельных сделках. В конце 2024 года при обыске юридических и бухгалтерских контор на Пхукете было выявлено более 60 номинальных компаний; в мае 2026 года на Пхангане изъяты активы более чем на 200 млн бат. DSI оценивает потери бюджета от схем с передачей акций в несколько миллиардов бат в год. Для покупателя это означает, что «компанейская» структура владения, которую до сих пор предлагают некоторые агенты, стала прямым юридическим риском
источник → - Оговорка о продлении лизхолда потеряла силу
После решения Верховного суда 4655/2566 максимальный надёжный горизонт лизхолда — 30 лет. Предоплаченные продления «ещё 30+30» не являются вещным правом, не связывают нового собственника земли и по истечении первого срока требуют настоящих переговоров. Это прямо влияет на остаточную стоимость лизхолд-объекта и на его ликвидность на вторичном рынке
источник → - Посуточная сдача в жилом кондоминиуме нелегальна
С конца 2023 года власти усилили правоприменение по краткосрочной аренде без гостиничной лицензии, в феврале 2025 года вышло прямое предупреждение иностранным инвесторам, в марте 2025 года прошли преследования в Бангкоке и Паттайе. C9 Hotelworks ожидает, что в 2026 году появится требование к онлайн-площадкам проверять наличие лицензии. Отдельный слой риска — сам кондоминиум: управляющие юрлица массово принимают внутренние правила, прямо запрещающие суточную сдачу
источник →
Профиль рынка
| тезис | значение | источник |
|---|---|---|
| Турпоток провинции Чонбури, 2024 | 28,2 млн визитов за год — на 51% выше уровня 2019 года. Тайцы составляют 60% потока, тогда как до пандемии их доля была ниже 50%. По данным провинции за январь — ноябрь 2024 года — 24,78 млн туристов (+17,92% г/г) и 264,3 млрд бат выручки (+26,54%) · официальная статистика | источник → |
| Турпоток провинции Чонбури, I полугодие 2025 | 13,7 млн визитов, +3,4% г/г. Тайские туристы выросли на 10,6% и составили 61% потока — то есть рост держится на внутреннем спросе, а не на иностранцах · официальная статистика | источник → |
| Иностранные рынки Паттайи | По последним раскрытым данным (2023 год) топ-3 иностранных национальности в Паттайе — Индия (1,6 млн), Китай (1,3 млн) и Вьетнам (1,3 млн). В первую неделю января 2025 года Россия была третьим рынком города с 46 752 гостями после Китая (69 548) и Малайзии (57 127). Профиль спроса в Паттайе принципиально шире и дешевле пхукетского · официальная статистика | источник → |
| Номерной фонд и показатели отелей, 2024 | 31 581 ключ в 141 отеле. Средняя загрузка 71,0% (+2,9 п.п. к 2023 году), ADR 3 498 бат (+5,4%), RevPAR 2 485 бат (+9,9%). Ставка в Паттайе примерно вдвое ниже пхукетской при более высокой загрузке — рынок массовый · оценка рынка | источник → |
| Номерной фонд, I полугодие 2025 | 32 046 ключей в 142 отелях. В I полугодии 2025 года загрузка замедлилась, ADR остался стабильным. К 2025 году ожидалось добавление около 1 000 ключей строящегося предложения (+3,1%), преимущественно в сегменте first class и выше · оценка рынка | источник → |
| Сезонность в цифрах: низкий сезон | К началу июля 2026 года ассоциация отельеров восточного региона и Федерация туризма Чонбури сообщали о падении потока на 20–30% и о загрузке многих отелей на уровне 15–20% при точке безубыточности 40–50%. Президент федерации Танет Супхонсахасрунгси отмечал, что рынок сжался сильнее обычного и что перелом произошёл сразу после Сонгкрана (середина апреля) · оценка участников рынка | источник → |
| Сезонность в цифрах: высокий сезон | В высокий сезон ноября 2024 — апреля 2025 года отели, ориентированные на российских гостей, выходили на загрузку около 90%. Разброс между высоким и низким сезоном в Паттайе получается кратным: 90% против 15–20% — то есть годовое усреднение по рынку в 71% скрывает очень неровный профиль · оценка участников рынка | источник → |
| Существующее предложение кондоминиумов | 15 034 завершённых юнита в проектах, запущенных с 2014 года (+6,7% г/г на конец 2024 года). CBRE учитывает только проекты со средней ценой от 2 млн бат за юнит · оценка рынка | источник → |
| Объём ввода кондоминиумов 2025–2028 | 15 577 юнитов в пайплайне к вводу в 2025–2028 годах — рост будущего предложения на 57,9% за год. Ежегодный ввод прогнозируется свыше 3 000 юнитов против доковидного среднего в 1 800 юнитов в год, то есть темп удваивается. CBRE отдельно оговаривает, что задержки строительства в Паттайе обычное дело · оценка рынка | источник → |
| Цены и уровень продаж будущего предложения | Средняя цена юнитов в пайплайне — 125 455 бат за кв. м; накопленный уровень продаж по будущим юнитам — 47%. То есть больше половины строящегося объёма ещё не нашло покупателя · оценка рынка | источник → |
| Новые запуски | 2024 год: 8 проектов и 6 647 юнитов, более 70% из них — в первом полугодии; во II полугодии 2024 года запуски упали на 59,2% до 1 926 юнитов на фоне слабых продаж. I полугодие 2025 года: 10 проектов и 3 377 юнитов, преимущественно средний сегмент 2–4 млн бат за юнит. В рынок зашли бангкокские девелоперы (AssetWise и другие), диверсифицируясь из вялого столичного рынка, — конкуренция растёт · оценка рынка | источник → |
| Иностранные покупатели в Чонбури | В I квартале 2026 года на Чонбури пришлось 1 167 юнитов — 36% всех переводов кондоминиумов иностранцам по стране, больше, чем на любую другую провинцию по количеству. При этом по стоимости лидирует Бангкок (6,14 млрд бат, 45,63%): Чонбури — рынок массового чека · официальная статистика | источник → |
| Доходность по независимым оценкам | Валовая доходность в Паттайе оценивается в 5–7% годовых — ниже пхукетской при вдвое более низком пороге входа (около 60–100 тыс. бат за кв. м). Средняя валовая доходность по Таиланду в целом — 6,49% в I квартале 2026 года по расчёту Global Property Guide · оценка рынка | источник → |
| Управление отелями от международных операторов | Во II полугодии 2024 года Banyan Tree подписала первый в Паттайе договор на управление кондоминиумом — Skypark Lucean Jomtien Pattaya (корпус B). Среди новых отелей 2024 года — Wyndham Jomtien Pattaya (315 ключей, first class) и Howard Johnson by Wyndham Pattaya JC (193 юнита) · оценка рынка | источник → |
| Формы владения для иностранца | Иностранец может владеть юнитом в кондоминиуме во фрихолд, но только в пределах квоты — не более 49% от суммарной площади всех жилых юнитов проекта (Condominium Act B.E. 2522). Когда квота выбрана, остаётся зарегистрированный лизхолд. Предложение поднять квоту до 75% на середину 2026 года не принято, лимит 49% продолжает действовать · юридическая норма | источник → |
| Лизхолд: максимум 30 лет по закону | Гражданский и коммерческий кодекс ограничивает регистрируемую аренду недвижимости 30 годами. Всё, что сверх 30 лет, в регистрируемое право не превращается · юридическая норма | источник → |
| Решение Верховного суда 4655/2566 о схеме «30+30+30» | Суд признал, что условия договора, выходящие за пределы первых 30 лет, ничтожны, а оговорки об автоматическом продлении на последующие 30-летние сроки не создают вещного права и не связывают будущего собственника земли. Решение опубликовано и разошлось в практике с 18 марта 2025 года. Практический вывод: «продление ещё на 30+30» — это обязательство конкретного арендодателя, а не право, следующее за объектом · судебная практика | источник → |
| Лизхолд и наследование | Общее правило тайского права: аренда — личное обязательственное право, и по решению Верховного суда 1108/2537 (1994) со смертью арендатора договор прекращается, права наследникам не переходят. Исключение — решение 11058/2559 (2016): если договор построен вокруг предоплаты, а не личности арендатора, он может пережить смерть. Чтобы лизхолд достался наследникам, в договоре нужны прямые оговорки о правопреемстве и уступке · судебная практика | источник → |
| Перепродажа лизхолда | Уступка прав по зарегистрированной аренде требует согласия арендодателя и повторной регистрации в Земельном офисе; новому арендатору достаётся остаток срока, а не новые 30 лет. Именно поэтому лизхолд теряет ликвидность по мере выработки срока · юридическая норма | источник → |
| Структура через тайскую компанию | Схема, в которой землю или юнит держит тайская компания с номинальными тайскими акционерами, прямо запрещена (Land Code и Foreign Business Act). С 1 января 2026 года Департамент развития бизнеса (DBD) требует документального подтверждения источника средств при регистрации каждой новой тайской компании, с 1 апреля 2026 года — и при изменениях в уже существующих. Санкция за номинальное владение — до 3 лет лишения свободы и штраф от 100 тыс. до 1 млн бат · юридическая норма | источник → |
| Гостиничная лицензия: суточная сдача | Hotel Act B.E. 2547 определяет как гостиницу любое возмездное предоставление временного размещения. Тайский суд в начале 2026 года подтвердил, что из-под действия закона выпадает только помесячная аренда. Юнит в жилом кондоминиуме гостиничную лицензию получить не может: ст. 17/1 Condominium Act запрещает вести коммерческую деятельность в жилых юнитах · юридическая норма | источник → |
| Штрафы за сдачу без лицензии | По Hotel Act (ст. 59) — до 1 года лишения свободы и штраф до 20 000 бат плюс до 10 000 бат за каждый день продолжения нарушения. По Condominium Act (ст. 17/1) — штраф до 50 000 бат плюс до 5 000 бат в день. Размещение объявления на Airbnb, Agoda или Booking.com органы трактуют как достаточное основание для проверки · юридическая норма | источник → |
| Кто держит лицензию | Лицензию держит не собственник юнита, а оператор здания: посуточная сдача законна там, где само здание построено и зарегистрировано как отель (hotel-licensed condominium). Собственник в такой схеме подписывает договор с оператором и входит в rental pool, а гостей регистрирует оператор. В обычном жилом кондоминиуме такой конструкции нет — и это первый вопрос к любому объекту с обещанной посуточной доходностью · оценка рынка | источник → |
| Отельный бизнес закрыт для иностранцев | Гостиничная деятельность входит в перечень Foreign Business Act B.E. 2542, зарезервированный за тайцами и компаниями с тайским контролем. Иностранцу нужна Foreign Business Licence, получение которой дорогое и не гарантированное · юридическая норма | источник → |
| Налог на доход от аренды | Аренда облагается тайским подоходным налогом по прогрессивной шкале: 0% до 150 тыс. бат, далее 5–35%, верхняя ставка 35% свыше 5 млн бат в год. Разрешён стандартный вычет 30% валовой арендной выручки без подтверждения расходов либо фактические расходы по документам. Владелец, не являющийся налоговым резидентом Таиланда (менее 180 дней в году в стране), обычно сталкивается с удержанием у источника по ставке 15%; это не финальный налог — переплату можно вернуть, подав декларацию · юридическая норма | источник → |
| Ежегодный land and building tax | Действует с 2020 года, база — оценочная стоимость Земельного департамента, плательщик — собственник по состоянию на 1 января. Потолок ставки для жилого использования по ст. 37 закона — 0,3%, фактические ставки для жилья маржинальные и низкие: 0,02% на первые 50 млн бат стоимости и 0,03% на превышение. Для первого жилья действуют вычеты (50 млн бат при владении домом с землёй, 10 млн бат при владении только строением). Потолок для «прочего использования» — 1,2% · юридическая норма | источник → |
| Налоги и сборы при перепродаже | Трансферный сбор 2% от оценочной стоимости; при владении менее 5 лет — specific business tax 3,3%, при владении более 5 лет вместо него гербовый сбор 0,5%; плюс withholding tax с прироста, который Земельный офис считает по прогрессивной формуле от оценочной стоимости с поправкой на срок владения. Совокупно расходы сделки при перепродаже обычно укладываются в 2,5–6,3% оценочной стоимости. Временное снижение трансферного сбора до 0,01% для объектов до 7 млн бат (с 22 апреля 2025 по 30 июня 2026) на иностранцев не распространяется · юридическая норма | источник → |
| Ввод денег: валютное регулирование | Для фрихолд-покупки в квоте иностранцев ст. 19 Condominium Act требует, чтобы полная сумма пришла из-за рубежа в иностранной валюте и была конвертирована в бат уже в тайском банке. Банк выдаёт Foreign Exchange Transaction Form (бывшая форма Thor Tor 3) или кредит-ноту, и без этого документа Земельный офис не зарегистрирует переход права · юридическая норма | источник → |
| Вывод денег обратно | Банк Таиланда прямо разрешает нерезидентам репатриацию инвестиций без ограничений. На практике для перевода выручки от продажи за рубеж банк требует оригинал FET по входящему платежу, договор купли-продажи из Земельного офиса и подтверждение уплаты налогов. Сумма в пределах изначально заведённой по FET уходит процедурно чисто; прибыль сверх неё выводится, но с дополнительными пояснениями · юридическая норма | источник → |
| Соглашение об избежании двойного налогообложения РФ — Таиланд | Конвенция подписана в Бангкоке 23 сентября 1999 года, ратифицирована Федеральным законом от 22.12.2008 № 259-ФЗ, вступила в силу 15 января 2009 года и применяется к налогам с 1 января 2010 года. Таиланд не входит в перечень государств, по которым действие налоговых соглашений приостановлено указом от 8 августа 2023 года, — конвенция работает. Доход от недвижимости по ст. 6 облагается в стране нахождения объекта; налоговый резидент РФ дополнительно декларирует его в России и платит НДФЛ с зачётом тайского налога · юридическая норма | источник → |
Объекты в локации Паттайя · 27
в каталог с фильтром →| объект | стадия | цена от |
|---|---|---|
| Amari Residences Pattaya · УК Amari | Работает · 2015 | н/д |
| Aquarous Jomtien Pattaya | Строится | от 3,9 млн ฿ |
| Arcadia Millennium Tower | Работает · 1 квартал 2024 | н/д |
| Arom Wongamat | Работает · Сдан | от 6,2 млн ฿ |
| BluPhere Pattaya | Стадия не подтверждена | н/д |
| Centara Avenue Residence and Suites · УК Centara | Работает · 2015 | н/д |
| Copacabana Beach Jomtien | Работает · декабрь 2022 | от 3,3 млн ฿ |
| Copacabana Coral Reef | Строится · 2027 | н/д |
| The Empire Tower Pattaya | Стадия не подтверждена | от 2,8 млн ฿ |
| Grand Florida Beachfront Condo Resort | Работает · 3 квартал 2020 | от 2,2 млн ฿ |
| Grand Solaire Pattaya | Строится · 4 квартал 2026 | н/д |
| Howard Johnson by Wyndham Pattaya JC · УК Howard Johnson | Работает · открыт в 2024 | н/д |
| Mövenpick Residences Na Jomtien Pattaya · УК Mövenpick | Работает · 2014 | н/д |
| Once Pattaya Condominium | Работает · 2023 | от 2,9 млн ฿ |
| PTY Residence Sai 1 | Строится | от 7 млн ฿ |
| Ramada Mira North Pattaya · УК Ramada | Работает | от 4 млн ฿ |
| SKYPARK Lucean Jomtien Pattaya · УК Banyan Tree | Строится | от 4,4 млн ฿ |
| The Riviera Malibu | Строится · конец 2026 (по сайту застройщика) | н/д |
| The Riviera Monaco | Работает | н/д |
| The Riviera Ocean Drive | Работает | н/д |
| The Ville Jomtien | Работает | н/д |
| The Waterfront Suites & Residences Pattaya | Стройка остановлена · строительство остановлено с 2014 | н/д |
| Wyndham Atlas Wongamat Pattaya · УК Wyndham Atlas | Работает · декабрь 2020 | от 4 млн ฿ |
| Wyndham Grand Residences Wongamat Pattaya · УК Wyndham Grand | Стадия не подтверждена | н/д |
| Wyndham Jomtien Pattaya · УК Wyndham | Работает · отель открыт в 2024 | от 3,4 млн ฿ |
| X2 Pattaya Oceanphere · УК X2 | Работает | н/д |
| X2 Vibe Pattaya Seaphere · УК X2 Vibe | Работает | н/д |
Получить подборку объектов
Опишите бюджет и горизонт вложений — вернёмся с подборкой из 3–5 объектов и разбором по каждому: кто управляет, какая фактическая загрузка, чем рискуете.
// ответ обычно в течение рабочего дня