Дубай
В Дубае государство ежегодно публикует загрузку отелей, ADR и RevPAR по всему городу, а Земельный департамент раскрывает каждую сделку. По итогам 2025 года эмират принял 19,59 млн иностранных туристов с ночёвкой при средней загрузке отелей 80,7% и RevPAR 467 дирхамов. Налогов на доход физлица, на прирост капитала и на имущество здесь нет, но при покупке сразу уходит около 7–8% от цены, а дальше объект ежегодно ест service charge (10–30 дирхамов за кв. фут у апартаментов) и комиссию управляющей компании в 15–25% выручки при краткосрочной сдаче. Именно эти две статьи, а не налоги, отделяют рекламные 10% от фактических. Отдельный слой рисков — волна ввода жилья 2026–2028 годов и практика платежей из России: расчёты проходят, но через комплаенс банков ОАЭ и с полным пакетом по источнику средств.
Логика доходности
почему цифры такиеРиски локации
То, что влияет на доходность и о чём не пишут в рекламе объектов. Каждый пункт — со ссылкой на источник; выводы делайте сами.
- Волна ввода жилья 2026–2028 годов
На 2026 год заявлено около 77,5 тыс. жилых юнитов (в отдельных подсчётах из 71,6 тыс. плановых до сдачи доходит менее половины), на 2027-й — порядка 146 тыс., на 2028-й — около 120 тыс. Даже с поправкой на традиционный перенос сроков это кратно выше пятилетнего среднего ввода в ~35,5 тыс. юнитов. Основной удар приходится на массовые апартаменты в районах с самой плотной застройкой — JVC, Business Bay. Первые признаки уже видны: аренда во II квартале 2026 года минус 6,2% к кварталу
bhomes.com → - Прогноз коррекции цен
Fitch Ratings оценивала возможное снижение цен в Дубае на величину до 15% на горизонте второго полугодия 2025 — 2026 года после роста примерно на 60% с 2022 года и на фоне заявленного ввода около 210 тыс. юнитов. Агентство при этом не ожидало дестабилизации рынка и не меняло рейтинги банков и застройщиков ОАЭ
gulfnews.com → - Амплитуда исторического цикла
В 2008–2009 годах цены на жильё в Дубае упали примерно на 40–50% от пика, по отдельным районам оценки доходят до 60–66%; часть локаций так и не вернулась к прежним уровням. Второй спад — от пика середины 2014 года до 2019-го, около пяти лет снижения на 25–35%. Рынок восстанавливался, но горизонт выхода из просадки измерялся годами, а не сезонами
getstake.com → - Разрыв между валовой и чистой доходностью
Рекламные 10–12% — это gross по пиковой ставке. Из выручки вычитаются service charge (10–30 дирхамов за кв. фут в год — 10–30 тыс. на квартиру 1 000 кв. футов, минус 1–3 п.п. доходности), комиссия управляющей компании 15–25% выручки при посуточной сдаче, разрешение DET и Tourism Dirham, НДС 5% при обороте свыше 375 тыс. дирхамов, коммунальные, комиссии площадок и простой межсезонья. Ставка service charge утверждается по каждому зданию отдельно и может пересматриваться ежегодно — это расход, который инвестор не контролирует
drivenproperties.com → - Загрузка частного апартамента ниже отельной
Городская загрузка отелей 80,7% за 2025 год не переносится на частную квартиру: по данным аналитики краткосрочной аренды за июнь 2024 — май 2025 месячная загрузка апартаментов колебалась от 37–39% летом до 64% в декабре. Считать модель по 80% годовой загрузки — типичная ошибка, которая завышает доход почти вдвое
hello.pricelabs.co → - Платежи и комплаенс для покупателя из России
Формальных ограничений со стороны ЦБ РФ на сумму перевода больше нет с 8 декабря 2025 года, но приём средств решает банк ОАЭ: требуется подтверждение происхождения денег, назначения платежа и идентификация. Переводы из подсанкционных российских банков, рублёвые платежи с конвертацией на стороне ОАЭ и сложные корпоративные цепочки проходят хуже, чем платёж из неподсанкционного банка с полным пакетом документов. Открытие счёта в ОАЭ не гарантировано и не привязано автоматически к покупке. Владение через иностранное юрлицо для налогового резидента РФ включает режим КИК: уведомление об участии, ежегодное уведомление о КИК, декларирование прибыли КИК в 3-НДФЛ, а при наличии зарубежного счёта — уведомление ФНС и отчёт о движении средств по 173-ФЗ. Данные о работающих схемах платежей взяты из отраслевых обзоров, а не от регуляторов, и требуют проверки на момент сделки
interfax.ru →
Профиль рынка
| тезис | значение | источник |
|---|---|---|
| Туристический поток, 2025 | 19,59 млн иностранных туристов с ночёвкой, +5% к 18,72 млн в 2024 году. Средняя длительность пребывания — 3,7 ночи · официальная статистика | mediaoffice.ae → |
| Загрузка отелей, 2025 | Средняя загрузка 80,7% против 78,2% в 2024 году; продано 44,85 млн номеро-ночей (+4%) · официальная статистика | mediaoffice.ae → |
| ADR и RevPAR отелей, 2025 | ADR 579 дирхамов (+8% к 538), RevPAR 467 дирхамов (+11% к 421). При курсе 3,6725 AED за доллар это примерно $158 и $127 за номер в сутки · официальная статистика | mediaoffice.ae → |
| Номерной фонд | 154 264 номера в 827 средствах размещения на конец 2025 года — это база, с которой частный апартамент конкурирует за гостя · официальная статистика | mediaoffice.ae → |
| Рынки-источники потока, 2025 | Западная Европа 4,1 млн (21%), Персидский залив 2,99 млн (15%), СНГ и Восточная Европа 2,89 млн (15%), Южная Азия 2,89 млн (15%), MENA 2,17 млн (11%). Отдельной строки по России DET не публикует · официальная статистика | mediaoffice.ae → |
| Объём рынка недвижимости, 2025 | Свыше 270 тыс. сделок на 917 млрд дирхамов (около $249,7 млрд), +20% год к году; жилая часть — 214 912 сделок на 682,5 млрд дирхамов. Число инвесторов выросло до ~193,1 тыс., из них 129,6 тыс. новых · официальная статистика | dmo.dof.gov.ae → |
| Сезонность краткосрочной аренды | По данным аналитики динамического ценообразования за июнь 2024 — май 2025: загрузка частных апартаментов 37–39% в июне — августе при ADR 123–133 дирхама, рост с сентября и пик 64% при ADR 229 дирхамов в декабре. Годовой профиль резко отличается от отельных 80,7% · оценка рынка | hello.pricelabs.co → |
| Валовая доходность, длинная аренда | По обзорам брокеров в 2026 году — ориентировочно 5–9% gross в зависимости от района и класса; верхние значения дают массовые районы (JVC, Dubai Sports City, International City), нижние — премиальные адреса · оценка рынка | engelvoelkers.com → |
| Валовая доходность, короткая аренда | По оценкам операторов краткосрочной аренды — 8–12% gross против 5–6% на годовом договоре при загрузке 70–80% в востребованных локациях (Marina, Downtown, Business Bay, JBR, Palm Jumeirah). Это валовая выручка до service charge, комиссии УК, НДС и простоев · оценка рынка | propertyfinder.ae → |
| Service charge — главная статья расходов | Апартаменты — примерно 10–30 дирхамов за кв. фут в год, медиана по городу около 17; массовые районы 8–13, Business Bay и JLT 15–20, Downtown и Dubai Hills 18–25, отдельные премиальные башни выше 60 (в Burj Khalifa — около 67,9). На квартиру 1 000 кв. футов это 10–30 тыс. дирхамов в год и минус 1–3 п.п. чистой доходности · оценка рынка | drivenproperties.com → |
| Как проверить service charge до сделки | Ставки утверждаются не застройщиком, а RERA: ассоциация собственников подаёт бюджет через платформу Mollak, где он сверяется с индексом service charge DLD. Ставка утверждается по каждому зданию отдельно и пересматривается ежегодно — до покупки её нужно смотреть по конкретной башне, а не по району · оценка рынка | dubailand.gov.ae → |
| Комиссия управляющей компании | По данным операторов рынка краткосрочная сдача — 15–25% от выручки; долгосрочная сдача обходится существенно дешевле. Комиссия обычно считается от валовой выручки, а не от прибыли · оценка рынка | propertyfinder.ae → |
| Разрешение на посуточную сдачу и Tourism Dirham | Каждая единица должна иметь разрешение DET на holiday home и классификацию Standard или Deluxe. Туристический сбор Tourism Dirham — 10 дирхамов за занятую спальню за ночь для Standard и 15 для Deluxe, максимум 30 ночей подряд, отчётность до 15 числа каждого месяца. Гости регистрируются в системе DET в течение 24 часов после заезда · оценка рынка | houst.com → |
| НДС на туристическую аренду | Ставка НДС в ОАЭ — 5%. Регистрация обязательна при облагаемом обороте от 375 000 дирхамов за 12 месяцев, добровольная — от 187 500. Tourism Dirham уплачивается отдельно в DET и не является НДС · оценка рынка | houst.com → |
| Налоги на владение и продажу | В ОАЭ нет налога на доходы физических лиц, нет ежегодного налога на имущество и нет налога на прирост капитала при продаже. Корпоративный налог 9% применяется к прибыли свыше 375 000 дирхамов у бизнеса; при этом доход физлица от личных инвестиций и от инвестиций в недвижимость прямо исключён из расчёта порога оборота в 1 млн дирхамов, при котором физлицо попадает под корпоративный налог · оценка рынка | taxsummaries.pwc.com → |
| Издержки сделки при покупке | 4% трансферного сбора DLD, сбор доверенного регистрационного офиса 4 000 дирхамов (объекты до 500 тыс.) или 4 200 (свыше), административный сбор DLD 580 дирхамов на готовый объект и 40 на off-plan, комиссия агента около 2% на вторичке, при ипотеке 0,25% от суммы кредита плюс 290 дирхамов. Итого около 7–8% от цены · оценка рынка | propertyfinder.ae → |
| Право собственности иностранца | Закон эмирата № 7 от 2006 года о регистрации недвижимости: граждане ОАЭ и стран Залива владеют где угодно, иностранцы — только в зонах, назначенных правителем, где доступна бессрочная freehold-собственность либо узуфрукт и аренда до 99 лет. Список зон — постановление № 3 от 2006 года · официальная статистика | dlp.dubai.gov.ae → |
| Эскроу на стадии строительства | Закон эмирата № 8 от 2007 года об эскроу-счетах: средства покупателей off-plan зачисляются на выделенный эскроу-счёт проекта и расходуются под контролем регулятора по мере строительства; договор долевого участия регистрируется в реестре Oqood. Счёт открывается на имя проекта, отдельный по каждому проекту, средства на нём защищены от взыскания кредиторами застройщика; эскроу-агенты ведутся DLD в отдельном реестре · официальная статистика | dlp.dubai.gov.ae → |
| Golden Visa за недвижимость | Покупка от 2 млн дирхамов даёт десятилетнюю возобновляемую резидентскую визу инвестора. Засчитывается ипотечный объект при банковском письме о выплаченных 2 млн и покупка off-plan у одобренных застройщиков; виза самоспонсируемая, позволяет спонсировать супруга и детей независимо от возраста. Заявление подаётся через DLD или ICP · официальная статистика | dubailand.gov.ae → |
| Переводы денег из России | С 8 декабря 2025 года Банк России снял действовавшие лимиты на переводы валюты за рубеж для граждан РФ и резидентов дружественных стран (ранее — до $1 млн в месяц на зарубежный счёт и $10 тыс. через системы переводов). Для юрлиц из недружественных стран и неработающих нерезидентов действовали ограничения до 7 июня 2026 года включительно · официальная статистика | interfax.ru → |
| Соглашение об избежании двойного налогообложения РФ — ОАЭ | Новое СИДН подписано 17 февраля 2025 года, ратифицировано ОАЭ 27 мая и Россией 7 июля 2025 года, вступило в силу 18 июля 2025 года и применяется к налоговым периодам с 1 января 2026 года. Ставка 10% по дивидендам, процентам и роялти · официальная статистика | nalog.gov.ru → |
| Доля российских покупателей | По данным, приписываемым DLD, россияне в 2025 году были второй по величине группой иностранных покупателей: свыше 5 300 сделок примерно на 17,4 млрд дирхамов. Оценки доли расходятся: от 7–9% иностранных сделок до 9% рынка. Первое место стабильно у граждан Индии · оценка рынка | joinoliva.com → |
| Разворот арендных ставок, 2026 | По данным CBRE, во II квартале 2026 года средние арендные ставки в Дубае упали на 6,2% к предыдущему кварталу и на 2,6% год к году, при этом цены продажи оставались на 1,9% выше прошлогодних. Число жилых сделок за квартал — менее 37 тыс. против более чем 51 тыс. годом ранее, падение на 29% · оценка рынка | gulfnews.com → |
| Сделок с гостиничными юнитами в госреестре | 2 735 зарегистрированных сделок за 12 месяцев, из них 56% на стадии строительства · официальная статистика | Dubai Land Department, открытые данные, 03.10.2025 — 03.10.2026 |
| Медианная цена гостиничного юнита по сделкам | 883 000 AED, медиана площади — 37,9 м², медиана цены за м² — 19 291 AED (считается по каждой сделке отдельно, поэтому не равна делению медиан). Это цена состоявшихся сделок, а не прайс застройщика · официальная статистика | Dubai Land Department, открытые данные, 03.10.2025 — 03.10.2026 |
Объекты в локации Дубай · 35
в каталог с фильтром →| объект | стадия | цена от |
|---|---|---|
| Address Harbour Point · УК Address Hotels + Resorts | Работает | 7,1 млн AED (не прайс застройщика) |
| Burj Lake Hotel — The Address Downtown · УК Address Hotels + Resorts | Работает | 3,4 млн AED (не прайс застройщика) |
| Cheval Residences Dubai Islands · УК Cheval | Строится · 1 кв. 2029 | 2,8 млн AED (не прайс застройщика) |
| Ciel Dubai Marina · УК Ciel | Работает | не раскрыта |
| Citadines Metro Central Dubai · УК Citadines (заявлено) | Работает | не раскрыта |
| Côte d’Azur Hotel · УК Côte d’Azur | Строится · 2026 | 950 тыс. AED (не прайс застройщика) |
| DAMAC Maison Cour Jardin · УК DAMAC Maison | Работает | не раскрыта |
| DAMAC Maison Majestine · УК DAMAC Maison | Работает | не раскрыта |
| DAMAC Maison Privé · УК DAMAC Maison | Работает | не раскрыта |
| DUKES The Palm, a Royal Hideaway Hotel (сервисные апартаменты) · УК Royal Hideaway | Работает | не раскрыта |
| First Central Hotel Suites · УК First Central | Работает | 500 тыс. AED (не прайс застройщика) |
| The First Collection Business Bay · УК The First Collection | Работает | не раскрыта |
| The First Collection at Dubai Sports City · УК The First Collection | Работает | не раскрыта |
| The First Collection Dubai Studio City · УК The First Collection | Анонсирован | не раскрыта |
| The First Collection JVC · УК The First Collection | Работает | не раскрыта |
| The First Collection Marina · УК Tribute Portfolio | Работает | не раскрыта |
| The First Collection Waterfront · УК Tribute Portfolio | Работает | не раскрыта |
| Grand Heights Hotel Apartments · УК Grand Heights | Работает | 500 тыс. AED (не прайс застройщика) |
| Grand Millennium Business Bay · УК Grand Millennium (заявлено) | Работает | не раскрыта |
| Holiday Inn Dubai Jumeirah Village Circle · УК Holiday Inn (заявлено) | Работает | не раскрыта |
| Hotel Local Dubai, Autograph Collection · УК Autograph Collection (заявлено) | Работает | 900 тыс. AED (не прайс застройщика) |
| Millennium Atria Business Bay · УК Millennium | Работает | не раскрыта |
| Millennium Binghatti Residences | Работает · с 2021 | 732 тыс. AED (не прайс застройщика) |
| Millennium Place Marina · УК Millennium Place (заявлено) | Работает | не раскрыта |
| Millennium Talia Residences · УК Millennium (заявлено) | Строится | 1,2 млн AED (не прайс застройщика) |
| Navitas Hotel & Residences · УК DAMAC Hotels & Resorts | Работает | 430 тыс. AED (не прайс застройщика) |
| Portofino Hotel · УК Portofino | Работает | не раскрыта |
| Radisson Dubai DAMAC Hills · УК Radisson (заявлено) | Работает | не раскрыта |
| Ramada Residences by Wyndham, Al Jaddaf · УК Ramada Residences by Wyndham (заявлено) | Строится · 3 кв. 2026 · срок прошёл | не раскрыта |
| Ramada Residences by Wyndham, Dubai Islands · УК Ramada Residences by Wyndham (заявлено) | Строится · 3 кв. 2027 | не раскрыта |
| SEVEN Palm (гостиничные апартаменты) · УК SEVEN | Работает | 1,4 млн AED (не прайс застройщика) |
| SLS Dubai Hotel & Residences · УК SLS | Работает | не раскрыта |
| TRYP by Wyndham Dubai · УК TRYP by Wyndham (заявлено) | Работает | 549 тыс. AED (не прайс застройщика) |
| Vida Residence Downtown · УК Vida | Работает | не раскрыта |
| Viridis Residence and Hotel Apartments | Работает | 540 тыс. AED (не прайс застройщика) |
Получить подборку объектов
Опишите бюджет и горизонт вложений — пришлём 3–5 объектов каталога с разбором по каждому: кто управляет, что известно о его работе и чем рискуете.
// ответим на тот контакт, который вы укажете